辛辛苦苦赚钱，开开心心买房，付完首付，在银行办了按揭，结果房屋不能按期交付，买房人、开发商及银行该何去何从？

　　被告甲公司开发了A小区，于2014年1月17日取得商品房预售许可证。

　　2014年8月5日，原告杜某与被告甲公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于A小区的一套房屋，房屋总款为401000元，首付款162000元，余款239000元办理按揭贷款。合同约定交房时间为2015年7月31日。逾期交付超过30日，买受人有权解除合同，出卖人按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。

2014年10月14日，原告与第三人银行签订个人住房借款合同，原告从银行贷款239000元，该款由银行直接汇入甲公司账户，被告甲公司作为保证人。

　　2014年10月20日至2016年7月20日，原告累计偿还银行按揭贷款87580.58元。

后涉案房屋已经过竣工验收，但未在合同约定的时间交付给原告。故胡某以甲公司违约为由，诉至法院，请求法院判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；解除原告与第三人银行签订的《个人住房借款合同》；被告退还购房首付款款162000元及利息；被告返还原告已经偿还的贷款本金及利息87557元；被告支付违约金20050元。

　　本院经审理认为：原被告签订的商品房买卖协议均系其双方真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定交付购房款及相关费用，被告亦应按合同约定交付房屋。现被告未能按约履行义务已构成违约行为，应承担违约责任。根据合同约定交房日期为2015年7月31日前，被告逾期交房超过30日，原告有权解除合同。现被告逾期天数已经超过30日，原告享有合同解除权，故对原告请求解除其与被告之间商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。

　　而因商品房买卖合同被确认无效或解除的，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人有权请求解除商品房担保贷款合同的，故支持原告杜某要求解除其与银行签订的《个人住房借款合同》的诉求。

　　涉案合同解除后，甲公司应当按约将原告已经支付的购房款返还，并赔偿原告因此产生的损失。原告已付的购房款包括首付款160000元，定金2000元，以及已经支付的银行按揭87557元。被告应返还原告购房款160000元及定金2000元。对于原告的损失应为被告甲公司占用原告资金期间的利息损失，故原告的损失应当以162000元为基数，自各缴款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率5.60%计算至实际履行完毕之日止。原告最后付款时间为2014年7月30日，原告主张自2014年7月30日起算符合法律规定，应予以支持。

　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案中，被告甲公司除返还原告购房款本金及利息外，还应当返还其收受的购房贷款及相应的利息。对于本案中原告已经偿还的贷款本金和利息，应当由被告甲公司直接支付给原告，至于该部分的数额应当以本判决生效当月，以银行出具的还款明细单为准。自本判决生效之日起剩余贷款应当由甲公司返还给银行。

对于违约金，本案原告的已付款数额为162000元，根据合同约定，违约金数额应为810元。本案违约金并没有超出原告的实际损失，故应予以支持。

　　最后，法院判决解除原被告之间的《商品房买卖合同》及原告与第三人之间的《个人住房借款合同》，同时判决被告甲公司向原告杜某返还购房款162000元、违约金810元及利息（自2014年7月30日起，按照年利率5.6%计算至实际履行完毕之日止）和杜某已经向第三人银行归还的贷款本金和利息，而被告甲公司还需向第三人银行偿还原告杜某自判决生效之日起就《个人住房借款合同》剩余的贷款。

附：法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十三条　【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。

　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　　第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十二条　【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第一百一十四条　【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十四条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。　　

第二十五条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

胡风、付艳