2011年5月1日张某承租王某门面房一间，租期三年，2012年12月王某未通知张某将门面房以40万元出售于石某，未过户。张某得知后向王某主张优先购买权，要求王某解除王某与石某之间的购房合同，将房子出售于张某，王某拒绝，张某诉至法院，诉请法院解除王某与石某之间的购房合同。对于张某的诉请是否应予以支持？

观点一：根据合同法张某享有同等条件下的优先购买权，王某出卖门面房没有通知承租人张某侵害到张某依法享有的优先购买权，张某有权要求解除王某与石某之间的购房合同，以40万元将上述门面房出卖于张某。

观点二：张某有权要求解除王某与石某之间的购房合同，但不必然能以40万元的价格购得上述门面房，因为王某可以放弃出售，而且即使王某坚持出售上述房产，若石某或其他潜在购买人愿意以更高的价格来购买上述门面房，则张某只能以最终形成的价格来主张优先购买权。

观点三：张某无权要求解除王某与石某之间的购房合同，如果石某和其他潜在购买人不以更高的价格来购买上述房产，张某享有以40万元的价格优先购买该房的权利。

观点四：张某无权要求解除王某与石某之间的购房合同，因为张某基于承租关系而产生的优先购买权只具有债权效力，不具有物权效力。张某只能向王某主张侵害其优先购买权所造成的损失。

笔者持第四种观点，即张某无权要求王某解除王某与石某的购房合同，只能向王某主张侵害其优先购买权所造成的损失。理由如下：

一、权利属性

在民法理论上，优先购买权可以分为物权效力优先购买权和债权效力优先购买权。承租人所享有的优先购买权，是基于承租人与出租人双方之间的租赁合同关系所产生的一种权利，是附属于承租权的附属权利，是从承租权派生出来的权利，其权源决定了承租人的优先购买权只具有债权效力，是存在于承租人与出租人之间的一种强制缔约请求权，只能在承租人和出租人之间产生法律效力，而不能突破合同相对性，对抗第三人。

二、法律依据

《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”。此法条确立了承租人的“同等条件优先购买权”， 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”，该法条第（四）规定“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的” 承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。有的人主张该条的言外之意就是说若第三人善意购买租赁房屋但未办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院就应该予以支持，但笔者对此不敢苟同，因为合同的成立需要合同双方当事人的合意，承租人的优先购买权实际上是属于强制缔约请求权的范畴，既然承租人的优先购买权是请求权的一种，在租赁合同尚未订立的情形下，法院是无权强制出租人与承租人继续订立租赁合同的。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条对此作出了呼应，该条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”，可见承租人诉请法院解除出租人与第三人之间的房屋买卖合同，不应得到支持。因为毕竟出租人与第三人之间的房屋买卖合同是合法有效的，只要出租人愿意将租赁房屋出售给第三人，合同就应该得到履行，在承租人的优先购买权受到损害时，承租人只能向出租人主张损害赔偿，而不能因此而获得否定出租人与第三人之间房屋买卖合同的权利。