摘要：物权是人们赖以生存和发展的基础，对经济有重大的影响，而作为物权公示手段的物权登记扮演者极其重要的角色。我国现行《物权法》在物权变动登记规则的问题上实际上采取了登记对抗模式与登记生效模式并存的做法，两种模式并存有着其合理性，但是登记制度还是存在着某些缺陷，需要不断的加强和完善。

关键词：物权登记、登记生效主义、登记对抗主义、完善

一、物权登记的涵义

（一）物权登记的含义

物权登记是将物权变动的事项登记在国家主管机关的登记簿上。相较于动产以交付为生效要件而言，不动产具有价值大、稀缺性较高的特点，因而围绕不动产发生的交易关系较多，单凭占有不足以表征不动产上的权利归属关系。因而需要通过不动产登记，由专门的登记机关，依照法定程序，对不动产上的权利及其变动进行登记，以供查阅，以便利不动产交易的进行，并保护交易安全。

（二）物权登记制度的类型

当代各国和地区的不动产登记制度，因登记对象不同，大致可分为三种基本的登记制度，即契据登记制度，权利登记制度和托伦斯登记制度。

1．契据登记制

契据登记最先在法国创立，故又称"法国登记制"。在契据登记制下，不动产物权物权经当事人订立契据时即生变动之效力，但非经登记不得对抗第三人。目前，除法国外，意大利、日本、西班牙、比利时及美国大多数州等均实行此种制度。

2.权利登记制

权利登记制，即"德国登记制"，是指不动产物权的权力变更，只有当事人意思表示一致尚不发生效力，必须经过登记机关审查并经法定登记后才产生物权变动效力。目前除德国外，荷兰、瑞士、奥地利等也采用此种制度。

3.托伦斯登记制

托伦斯登记制，创始人是澳大利亚托伦斯公爵。托伦斯登记制的基本特点，是首先由政府进行一次土地总清理，将土地按照自然区划做成不动产登记簿或土地登记簿，然后将土地的权利人"对号入座"，即惊醒按照土地的去历任确定其权利的"地籍"（即土地与行政区划之间的地理位置关系，从而为现代化的登记制度奠定了基础）总登记，后来的不动产物权变动则在此基础上惊醒变更登记。托伦斯登记同权利登记一样，具有公信力。即使在此前还有其他的导致权利瑕疵的原因，但只要现在的产权证书及登记没有记载，则以往的一切导致权利瑕疵的情形均视为不存在，即如同门帘一样阻断了权利证书之外的非可知因素对受让人权利的影响，保护了交易安全。

（三）物权登记的意义

1.物权登记的公法性

物权登记的性质及效力问题，实质上一定程度上反映了国家公权力对个体交易关系的干预的程度。物权登记具有国家管理活动的色彩体现登记公法性。通过对登记簿的建立，政府掌握了不动产的权属状态、市场结构等经济因素，除了防止税收流失外，还可以从中获取不动产交易的各种讯号，以积极应对市场中出现得各种不良现象，发挥着调节控制的作用。

2.物权登记保护交易安全

现代物权公示制度的发展主要就是为了保护物权的交易安全而发展起来的，物权公示原则是物权变动的基本原则。物权公示原则要求物权的变动必须以一定的方式向社会公示，从而让第三人知晓物权变动的事实，并且这也是由物权自身的性质决定的，即物权是排他的"绝对权""对世权"。这样让广大的义务人能够清楚明白地知晓他人的物权情况，有助于维护权利人的合法权益。物权公信原则实际上是公示原则的必然要求和法律效力，而公信，是指为了保护善意第三人，继而维护交易安全，法律推定符合公示外观者的合法权利人。

二、物权登记的效力的评析

（一） 登记的对抗力

物权具有绝对性、排他性、对世性效力，但这些的效力必须化为具体形式才能为外界所知悉。此具体形式为不动产的登记与动产的交付或占有。不动产的权利状态信息通过登记向外传递，从而使物权的对世效力、绝对效力、排他效力得以淋漓尽致的发挥，同时也使得登记具有法律效力。物权登记的对抗力主要表现为：

1.作为不动产物权变动要件的效力

这种效力，即登记生效主义，是指在不动产交易中，登记作为物权变动的生效要件，否则不发生物权变动的效力。例如，"在双方当事人先签订房屋买卖合同，随后又办理了不动产登记过户手续的情况下，不动产登记手续的完成标志着房屋所有权转移的实现。"但如果物权变动不是发生在交易行为中，这一规则不能适用。例如，"在因法院判决而发生的物权变动中，判决生效之日起不动产物权就发生变动，而非在履行了不动产登记手续后才发生物权变动的效果。"债权形式主义与物权形式主义的物权变动模式在物权公示的内容方面，都采用登记生效主义。

登记生效主义优点：

（1）就对当事人自由意思的充分尊重而言，意思自治在民法中有很多体现，但是意思自治却并不是同等程度地体现，在债权法尤其是合同法领域，它光芒四射；而在物权法领域，其光辉则暗淡了许多，故有物权法定原则之确立。不动产物权的变动不仅影响当事人的利益，还涉及交易安全，若采取登记对抗主义表面上给予了当事人广大的意志空间，实际上，当事人合意变动物权既难以避免对他人自由的干涉，又难以避免被他人自由干涉。所以完全寄托于当事人自由意志在实践中并非明智之举。另外，称登记对抗主义有利于降低交易成本，鼓励交易，也仅仅是片面看待问题的产物。因为从另一个方面考量登记对抗主义，未经登记物权也能变动且即便登记也没有公信力，这势必增加第三人的诚信成本，从而降低交易效益。

（2）在对第三人的保护方面。由登记生效主义确立的公示公信原则相较于其他模式之下的善意取得制度更能保护第三人的合法权益。尤其是在多重买卖下的大量第三人，除却个别凭借占有之事实和善意取得制度获得保护的第三人外，其他第三人便可通过公示公信力获得保护，此点相对于善意取得制度更为周密。

（3）在一物二卖方面，在物价波动较大的时候，出卖人难免"见利忘义"，而登记对抗主义对不动产物权变动不强制性要求登记便正好为出卖人创造了一物二卖的机会。此时由"无权处分"形成的买卖，便造就了矛盾的第三人，从而不仅在法律上更难规制，而且在理论上也不能解释。因此，在此种情形下采取登记生效主义可以充分防止一物二卖，保护交易安全。

我国物权法总则第9条，"不动产物权登记的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不经登记、不发生效力，但法律另有规定除外"，第14条规定了物权变动自"记载于不动产登记簿时发生效力"；分则中的具体规定有139、145、150条关于建设用地使用权之物权变动的规定，第187条关于不动产抵押权之设立的规定，第226条-228条关于部分权利质权之设立的规定，都采取登记生效主义。

2.登记对抗主义

在不动产物权变动中，在登记簿上登记是具有对抗效力。依此，"当事人一旦形成物权变动的意思表示，即发生物权变动的法律效果，只不过未经登记，物权变动的事实不能对抗善意第三人。"

登记对抗主义优点：

（1）采用登记对抗主义，首先充分尊重当事人的意思表示，另外也降低了交易成本，鼓励交易，并且符合我国目前不动产变动的实际情况。尤其是考虑到目前登记成本高昂，手续复杂，故强行要求当事人在物权变动中必须办理登记，只能增加交易成本，并不利于保护当事人的利益。（2）登记对抗主义也可以有效保护善意第三人利益，因为其规定未经登记不得对抗善意第三人。在交易中，如果第三人是善意，其通过物权登记取得不动产物权受法律保护。如果第三人是恶意，根据登记生效主义，登记具有公信力，恶意第三人便在得到了不动产物权，而此时如若使用登记对抗主义，则能保护不动产物权不落入恶意第三人之手，这与现代人类争议的法感情和法意识及社会一般的道德观念正吻合。

    我国物权法中关于特殊动产之物权变动、土地承包经营权、地役权、动产抵押权、动产浮动抵押的规定都采取登记对抗主义，即未经登记不得对抗善意第三人。

登记生效主义和登记对抗主义可以说是两种公示激励机制，其作用都在于促使当事人于物权变动中积极进行登记，从而使物权变动为外界所知晓。但在登记对抗模式下，其激励作用相较之下要弱一些，其提醒权利人如果不做登记，则其取得的权利有被追夺的可能，而在登记簿上记载则可以防止其权利被他人追夺。 "在登记对抗模式和登记生效模式之间，登记对抗主义更注重对当事人意思的尊重和物权交易的快捷，而登记生效主义更注重保护交易的安全。在登记对抗主义，登记的效力为对抗力和消极推定力；而在登记生效主义，登记的效力为对抗力、形成力，积极推定力与公信力。"也就是说在登记生效和登记对抗的模式下，登记都具有对抗的效力。

（二）登记的推定效力

登记的物权为正确的不动产物权并依法予以保护的效力。我国物权法，第17条规定，"不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。"这即说明了不动产登记具有权利正确性推定的效力。德国法将推定力的效力限制为：推定已登记的权利存在（积极的推定），推定被注销的权利不存在（消极的推定）；以及推定被登记为权利人之人享有该权利。我国的相关规定表述的文义范围上过宽，解释时可以参照此规定。

登记的推定力是一种法律上的对策，其目的是为了克服所有权取得过程中权利证明上的困难，推定不存在与登记记载相反的权利人存在或者推定登记权利人享有登记的权利，排除了登记名义人以前的所有权利关系，使以往可能存在的所有交易关系面对现在新的物权变动而不产生影响。登记推定力有利于减少权利人证明自己物权的负担，有利于确立登记的权威性和公信力，因而也有利于鼓励权利受让人在无需登记的物权变动情况下，更自愿地进行登记。

（三）登记的公信力

所谓登记的公信力，是指物权登记机关在登记簿上所做的登记，具有使社会公众相信其准确的法定效力。基于物权登记的公信力，即使登记记载错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，包括自登记名义人处取得物权的人和向登记名义人旅行给付义务的人，其所得的利益仍然受到法律保护。登记的公信力包含两方面的内容：一方面，登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。另一方面，凡是信赖登记所记载的物权而与权利人进行的交易,在法律上应当受到保护。凡信赖物权变动之征象，认为其有物权存在而有所作为者，纵令该征象与真实权利之存在不符，法律对于信赖该征象的人亦加以保护。所以登记的公信力将公示出来的形式上的权利与真实的权利关系分离，使其对外产生与真实的权力关系相同的效力。由此可见，登记的公信力可以弥补不动产物权变动中的权利瑕疵。

从公信力的基本原理看，公信力制度包含下列几个要件：第一，存在公示的法律事实。物权变动的双方当事人须依法定形式公示出来。第二，第三人与公示的物权人（前手）发生了交易，即发生了物权变动。如果彼此之间没有发生物权变动则谈不上公信力的适用问题。第三，该第三人充信赖其交易方的公示内容。如果第三人知道或应当知道公示有瑕疵却还与之交易者，则该第三人恶意。对于恶意第三人，法律自然不给也不应当给予保护。欠缺上述三个要件中的任何一个要件，公信力规则就无从适用。国立法虽然没有明文规定登记的公信力规则，但依据基本学理，既然房屋登记采信的是登记生效主义，那么，登记自然就具有公信力。

三、我国物权法关于物权登记效力的的规定

首先，物权法第10条第2款规定："不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。"确立了建立统一的不动产登记制度的法律依据。另外，立法机关也考虑了进行统一登记涉及行政管理体制改革需要一个渐进的过程。因此，第10条第2款又规定："统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。"

其次，物权法第18条规定："利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。"该规定有意义在于，信息的透明化使相对人更便捷地获取信息，有利于防止发生权利间的冲突，减少现实生活中一些不必要的纠纷。

再次，物权法第19条第1款规定，"权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。"同时第2款规定"不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。"物权法规定了异议登记的程序和除斥期间，如异议登记人没在除斥期间内向不动产登记机关提出更正登记的申请，则该异议登记丧失效力。

另外，为预防不动产交易中出卖人"一物二卖"，保护买受人的合法权益，我国物权法规定了预告登记制度。同时物权法第21条第2款规定："因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。"确立了错误赔偿原则，可以尽量减少登记错误的发生，使当事人的合法权益免受非法侵害。

我国物权法在学习各国物权立法实践的基础上，从我国实际出发，确立了以登记要件主义为原则，以登记对抗主义为例外的"折中主义"物权变动模式。但是物权法的出台不是终点，当前登记的效力问题仍在被探讨着，而一切的出发点是反思现行立法中的缺陷和不足，从而进一步完善我国的物权登记制度，以更好地保护权利人的利益和交易安全。

四、进一步完善我国物权登记规定的建议

我国物权法借鉴各国立法经验，在综合考量的基础上，以登记生效作为物权变动的基本原则，虽有利于进一步强化登记的效力，并方便处理产权纠纷，但由于登记生效确实存在一些不足之处，尤其是对买受人的保护不够，所以需不断地完善。

首先，应由登记机关设置统一的可供查阅的物权登记内容的公示场所和查阅方法，以便及时准确和全面地为交易市场提供有关物权登记的信息，因为物权登记公示的目的是为社会公众展示物权登记内容的状况。结合各级政府推行政务公开的机制和推行审批大厅窗口工作经验，物权登记信息应归入政务公开信息查询之列。同时也有利于执法机关执行公务，维护社会秩序和纠察物权登记及变动方面的违法行为，对于司法机关依法查封、扣押之不动产，根据法律规定予以协助执行，随之物权变动及受限之信息亦应公开，从而适应物权法定之客观要求，彰显法律为透明物权关系而采取的强制性措施，通过为社会提供了解物的归属地以及物之上所存在的其他支配权的明确途径面实现保护交易安全之目的。

其次，为了发挥物权公示效力和物权法定的基本要求，应当完善物权登记制度，极有必要对物权登记作出明确规定和要求，建立起统一的登记体系，严格登记秩序，依法设立和变更物权登记，从而使物权登记走向健康发展的道路，能够服务于经济建设，促进市场经济繁荣，适应经济发展需要。通过行政立法解决物权登记不统一问题，克服物权登记目前存在的混乱局面，规范物权登记行政行为，从而使物权登记秩序得以根本扭转，使登记制度适应物权登记之需要。规范和规制物权登记纯属行政法领域的问题，运用行政手段，通过行政立法解决物权登记是完全可行的，也是依法行政的必然要求，通过行政手段解决物权登记问题没有任何法律障碍。另外，可以制定《物权登记法》作为《物权法》的程序法，规范物权登记的程序。

最后，《物权法》规定了登记机构的赔偿责任，但是在社会实践中通常收取较小的登记费用，所以相对人合法权益的恢复难以得到完全实现。因此，对我国来说为了保证登记制度的功效得以充分发挥，需建立一套合理的责任追究机制。王利明认为，"从国外的做法以及法理而言，对于此种无过错责任原则上应通过建立赔偿基金来分散风险。从外来发展的趋势来看，赔偿基金的模式也是一个重要发展方向。"因此不动产登记机关可以根据法定的标准对相对人收取相应费用，纳入登记赔偿基金中，用于登记的赔偿。